Syftet med denna studie är att undersöka huruvida det faktum att svenska fastighetsbolag vär-derar sina fastigheter till verkligt värde skapar problem eller inte. Den i synnerhet mest påtag-liga effekten av att fastighetsbolag värderar till verkligt värde är att en orealiserad vinst tas upp i resultaträkningen. Den orealiserade vinsten kan potentiellt ha till följd att resultatet ökar samtidigt som bolagen inte får in likvida medel för motsvarande ökningen. Det högre resulta-tet kan leda till att bolagen ger en högre utdelning än bolaget hade gjort, utan beaktande av de orealiserade vinsternas inverkan på resultatet. Dessutom grundar sig skatteutbetalningen för ett visst år delvis på resultatet. Den potentiellt högre utdelningen i kombination med den högre skatteutbetalningen kan eventuellt innebära att bolagen inte har täckning för att genom-föra utbetalningarna, i form av likvider.

Undersökningen av det potentiella problemet genomfördes genom att inledningsvis studera de svenska börsnoterade fastighetsbolagens årsredovisningar. Därefter riktades fokus på bola-gens resultaträkningar och kassaflödesanalyser. Undersökningarna av de nyss nämnda rappor-terna genomfördes i syfte att utröna i vilken utsträckning den orealiserade vinsten påverkar årets resultat, kassaflödet från den löpande verksamheten, utdelningen och skatteutbetalning-en. Eftersom en djupgående undersökning enligt vår bedömning var nödvändig för att kunna besvara forskningsfrågan och uppfylla syftet med studien, valdes en kvalitativ metodinrikt-ning genom tolkningar och jämförelser. En jämförelse gjordes mellan fyra årsredovisningar för år efter införandet av IAS 40 och fyra årsredovisningar för år innan införandet av IAS 40. Vi beräknade genomsnittliga värden för relationer mellan olika poster för varje bolag.

Slutsatsen av denna studie är att värdering till verkligt värde får till effekt att bolagen ger en mindre utdelning förhållande till årets resultat efter införandet av värdering till verkligt värde. Utdelningen i förhållande till kassaflödet från den löpande verksamheten ökade efter införan-det av värdering till verkligt värde. Detsamma gäller vad avser de genomsnittliga skatteutbe-talningarna i relation till kassaflödet från den löpande verksamheten. Eftersom både utdelning och skatteutbetalningar i relation till kassaflödet från den löpande verksamheten ökat, kan benägenheten för bolagen att låna pengar öka. Detta, eftersom bolagens utdelningar och skat-teutbetalningar utgör en större andel av kassaflödet, under åren efter införandet av IAS 40. Detta leder till att kassaflödet från den löpande verksamheten belastas i högre utsträckning efter införandet jämfört med innan införandet. Emellertid kan det inte med säkerhet faststäl-las, att bolagen lånar pengar för att täcka utbetalningarna direkt eller indirekt

The purpose of this study is to investigate whether the fact that the Swedish real estate com-panies value their properties at fair value constitute problems or not. The particularly most tangible effect of real estate companies valuing at fair value is an unrealized gain that is in-cluded in the profit or loss. The unrealized gain may potentially induce an increase in the out-come as the companies do not receive cash due to the increase. The higher result in combina-tion can tempt companies to give a higher dividend than the company would have done, with-out regard to the unrealized profits' impact on the outcome. In addition, the tax payment for a given year is based on the net income, which means that the higher net income a company account for, the higher the tax payment will be. The potentially higher dividend, combined with the higher tax payment may result in companies not having coverage for the payments, in liquid funds.

The study of the potential problems was carried out by initially studying the Swedish listed property companies' annual reports. This was followed by studying companies' income state-ments and cash flow statements. The research of the aforementioned reports were conducted in order to determine the extent to which the unrealized gain affects earnings, cash flow , div-idends and tax payment. In our opinion, an in-depth analysis of the companies income- and cash flow statements was necessary to answer the research question, and in order to fulfill the purpose of the study, a qualitative method approach by interpretations and comparisons was chosen. A comparison was made between four annual reports for the years following the adoption of IAS 40 and four annual reports for the years before the introduction of IAS 40. We calculated average values for relation between different values in the statements for each company.

The conclusion of this study is that the valuation at fair value has the effect that the companies provide less dividends in relation to the net income after the introduction of fair value. The relation between dividends and cash flow increased after the introduction of fair value. The identical conclusion was made regarding the average tax payments in relation to cash flow from operating activities. Since both the dividend and tax payments in relation to cash flow increased, the tendency for companies to borrow money may potentially increase. The reason for the increased tendency is a result of the fact that companies' dividends and tax payments represent a higher percentage of the cash flow in the years following the adoption of IAS 40, compared to the years before the adoption. Because of this, the cash flow decreases to a great-er extent after the adoption compared to before the adoption. However, it cannot be deter-mined with certainty, that the companies are borrowing money to cover the payments directly or indirectly