Exploateringsavtal kan upprättas mellan en kommun och en byggherre för att reglera rättigheter och skyldigheter vid genomförandet av en detaljplan när kommunen inte äger marken som ska exploateras. I grunden är avtalen civilrättsliga och baserar på sedvanlig avtalsrätt och på grundprinciperna om avtalsfrihet och avtalsbundenhet.

Att upprätta och genomföra exploateringsavtal är onekligen en komplex verksamhet. En rad såväl juridiska som tekniska frågor regleras i avtalen samtidigt som avtalsrelationen löper över tidsmässigt längre perioder. Dessutom behöver många beslut och aktiviteter samordnas då flera parter med olika intressen är involverade. Detta medför att det finns en risk att genomförandet av ett exploateringsavtal kan bli en utdragen process eller att en förpliktelse inte infrias inom den avtalade tiden.

Syftet med studien har följaktligen varit att utröna om åtaganden i exploateringsavtal kan upphöra att gälla med anledning av att lång tid förflutit. Arbetet ämnar också besvara om det uppstått problematik eller tvister i praktiken kring exploateringsavtal som inte blivit genomförda under en längre tid. För att ge svar på detta har studien baserats på dels en rättsdogmatisk undersökning, dels en rättssociologisk undersökning. Den rättssociologiska undersökningen har genomförts i form av en enkät till Sveriges samtliga 290 kommuner, där svar erhölls från 122 kommuner.

Av den rättsdogmatiska studien framgår att mer eller mindre alla förpliktelser i exploateringsavtal omfattas av fordringsbegreppet i PreskL § 1 och utgör därmed föremål för allmän preskription. Ouppfyllda förpliktelser torde således preskriberas i enlighet med tioårspreskriptionstiden så vida inte – och det är förstås viktigt – ett preskriptionsavbrott åstadkommits. Två nya domar från Högsta domstolen visar även att en avtalsparts passivitet att utkräva åtaganden av motparten kan få avtalsrättslig verkan i vissa situationer. Det finns således en risk att passivitet kan leda till rättsförlust redan innan preskription inträtt. Vidare kan ändrade förhållanden, som en indirekt konsekvens av att lång tid förflutit, resultera i att avtalsvillkor jämkas eller ogiltighetsförklaras. Detta förutsätter dock att oskälighetsrekvisitet i avtalslagen 36 § uppnås, vilket är ett högt ställt rekvisit – inte minst i affärssamhang.

Den rättssociologiska undersökningen pekar på att det råder osäkerhet bland tjänstemän på kommuner kring huruvida exploateringsavtal kan bli "för gamla" och i så fall på vilket eller vilka sätt. Cirka 33% av respondenterna anser att exploateringsavtal kan bli "för gamla" medan ungefär 39% anser motsatsen. Vidare framgår av enkätundersökningen att endast ett fåtal kommuner upplevt problem med utdragna exploateringsprocesser. I de fåtal fallen verkar det heller inte nått den grad att några större tvister uppstått kring exploateringsavtalets livslängd.

Land development agreements can be established between a municipality and a developer in order to regulate rights and obligations to accomplishing detailed development plans when the municipality does not own the land to be exploited. The agreements are based on civil contract rights and on the principles such as contractual freedom and contractual obligation.

Several factors may complicate the establishment and accomplishment of a land development agreement. The agreement regulates juridical as well as technical questions and typically has a relatively long term. Several parties with different interests are also involved in the process which means that activities and decisions need to be coordinated. For these reasons, accomplishment of the land development agreement can be a protracted process and parties may not fulfil their obligations in time.

The aim of this study is, therefore, to investigate whether obligations in land development agreements can expire due to a long period of times passed and if there have been any problems or controversies in connection to this. To achieve the aim of the study, laws and literature have been studied and a survey has been sent to all 290 Swedish municipalities, where answers were received from 122 municipalities.

The juridical study proves that more or less all obligations in land development agreements can expire due to statue of limitation. Moreover, two relatively new verdicts from the Swedish supreme court show that obligations can expire already before statue of limitation occurs due to one party neglecting to enforce the obligations of the other. Furthermore, later occurred circumstances can, as a consequence of long time elapsed, result in adjustment or annulment of obligations provided that the circumstances reach the level of excessiveness described in Contracts Act 36 §.

The result of the survey indicates that there is uncertainty among Swedish municipalities around the question of whether land development agreements can expire due to a long period of time passed. Approximately 33% of the respondents deem that the agreements can expire due to a long time passed while 39% deem the contrary. Further, the survey shows that only a few of the municipalities experienced troubles with a protracted exploitation process. Also, in those cases, there has not been any major controversy between the municipality and the developer over the issue of whether the land development agreement is current or not.